Recevoir une propriété en héritage peut soulever plusieurs questions. Faut-il la conserver, la louer ou la vendre? Qui peut prendre la décision de la mettre sur le marché? Quels documents doivent être préparés? Et surtout, quelles peuvent être les conséquences fiscales d’une vente? Au Québec, vendre une propriété reçue en héritage demande généralement quelques démarches supplémentaires par rapport à une transaction immobilière traditionnelle. Une bonne préparation, accompagnée des professionnels appropriés, peut toutefois simplifier considérablement le processus.
Avant de vendre, il faut d’abord régler certaines étapes de la succession
Le décès du propriétaire ne signifie pas que les héritiers peuvent immédiatement vendre l’immeuble comme s’il leur appartenait déjà personnellement. Le règlement d’une succession comporte plusieurs étapes, et le liquidateur de la succession joue un rôle central dans ce processus.
Parmi les démarches pouvant être nécessaires, on retrouve notamment :
- obtenir les documents officiels constatant le décès;
- effectuer les recherches testamentaires;
- faire vérifier le testament lorsque cela est nécessaire;
- identifier ou désigner le liquidateur de la succession;
- dresser l’inventaire des biens et des dettes;
- effectuer les publications requises;
- régler les obligations fiscales et les dettes de la succession;
- déterminer les héritiers et procéder éventuellement au partage des biens.
Lorsque la succession comprend une propriété immobilière, l’intervention d’un notaire devient particulièrement importante. Au Québec, le transfert des droits sur l’immeuble nécessite notamment la préparation d’une déclaration de transmission immobilière et son inscription au Registre foncier.
Qui peut décider de vendre la propriété?
La réponse dépend de l’étape à laquelle se trouve la succession et de la façon dont le testament est rédigé. Tant que la propriété fait partie de la succession, le liquidateur doit exercer ses pouvoirs conformément au testament et aux règles prévues par la loi.
Dans certaines circonstances, le liquidateur peut avoir besoin du consentement des héritiers pour vendre un bien. Si une propriété a déjà été officiellement transmise aux héritiers, ce sont alors les nouveaux propriétaires qui devront prendre les décisions concernant sa vente.
La situation peut devenir plus délicate lorsqu’il y a plusieurs héritiers. Certains peuvent vouloir vendre rapidement, alors que d’autres préféreraient conserver la propriété ou même l’habiter. Il est donc préférable de clarifier les attentes dès le départ.
Une discussion sur la valeur marchande de l’immeuble peut également faciliter les échanges. Une analyse du marché réalisée par un courtier immobilier permet de mieux comprendre la valeur potentielle de la propriété dans les conditions actuelles du marché et fournit une base plus objective pour prendre une décision.
Quelle est la valeur d’une propriété reçue en héritage?
La valeur de la propriété au moment du décès est une donnée particulièrement importante. En matière fiscale, une personne décédée est généralement considérée comme ayant disposé de ses immobilisations immédiatement avant son décès à leur juste valeur marchande, sous réserve de certaines exceptions et règles particulières.
Cette valeur peut donc avoir une incidence sur les déclarations fiscales de la personne décédée ainsi que sur le calcul d’un éventuel gain en capital lorsque la propriété sera vendue plus tard.
Il est ainsi judicieux de conserver les documents permettant d’établir la juste valeur marchande de la propriété à la date du décès. Selon la situation, une évaluation professionnelle peut être recommandée.
Il ne faut pas nécessairement se fier uniquement à l’évaluation municipale. Celle-ci est conçue principalement à des fins de taxation municipale et ne correspond pas toujours au prix qu’un acheteur serait prêt à payer sur le marché à une date précise.
Devrez-vous payer de l’impôt lors de la vente?
C’est l’une des questions les plus fréquentes lorsqu’une propriété est héritée. La réponse dépend de plusieurs facteurs.
Si l’immeuble était la résidence principale de la personne décédée, une partie ou la totalité du gain accumulé jusqu’au décès peut être couverte par l’exemption pour résidence principale lorsque les conditions applicables sont respectées.
Après le décès, la situation fiscale peut toutefois changer. Par exemple, lorsqu’un héritier reçoit la propriété puis la revend plus tard, un gain en capital peut généralement être calculé en fonction de l’évolution de la valeur depuis l’acquisition réputée du bien, notamment en utilisant la juste valeur marchande applicable au moment du décès selon les circonstances fiscales de la succession.
Imaginons, à titre d’exemple simplifié, qu’une propriété ait une juste valeur marchande de 450 000 $ au décès et qu’elle soit ensuite vendue par le bénéficiaire pour 500 000 $. Il pourrait y avoir un gain à considérer sur l’augmentation de valeur survenue après le décès, en tenant compte des règles fiscales, des dépenses admissibles et de la situation particulière du contribuable.
Les règles diffèrent également selon que la propriété est vendue directement par la succession ou après avoir été transférée à un héritier. Pour cette raison, il est fortement recommandé de consulter un comptable ou un fiscaliste avant la vente afin de connaître les conséquences propres à votre situation.
Préparer la propriété avant de la mettre sur le marché
Une maison reçue en héritage n’est pas toujours prête à être photographiée et visitée immédiatement. Il peut être nécessaire de trier les effets personnels, de vider certaines pièces, de faire un nettoyage approfondi ou d’effectuer quelques réparations.
Avant d’entreprendre des rénovations importantes, il vaut toutefois mieux évaluer leur véritable potentiel de rentabilité. Certaines améliorations peuvent faciliter une vente, tandis que d’autres risquent de coûter plus cher que la valeur qu’elles ajoutent.
Un courtier immobilier peut vous aider à établir les priorités, notamment en évaluant :
- l’état général de la propriété;
- les attentes des acheteurs dans le secteur;
- les propriétés comparables récemment vendues;
- les travaux réellement susceptibles de favoriser la vente;
- la stratégie de mise en marché la mieux adaptée.
Dans certains cas, vendre la propriété dans son état actuel peut être une option tout à fait raisonnable. Tout dépend de son emplacement, de sa condition et du marché immobilier local.
Les déclarations et documents demeurent importants
Une propriété héritée n’échappe pas aux obligations habituelles entourant une transaction immobilière. Les informations connues au sujet de l’immeuble doivent être communiquées conformément aux règles applicables à la vente.
Il est donc utile de rassembler le plus de documentation possible : factures de rénovations, rapports d’inspection, certificats de localisation, documents relatifs à la toiture, aux fondations, à la plomberie, à l’installation septique ou à tout autre élément pertinent.
Comme les héritiers n’ont parfois jamais habité la propriété, ils peuvent ne pas connaître tous les détails concernant son historique. Cette situation doit être gérée avec attention. Le courtier immobilier pourra vous guider dans la préparation du dossier et vous recommander de consulter les professionnels appropriés lorsqu’une question dépasse son champ d’expertise.
Pourquoi être accompagné par un courtier immobilier?
Vendre la maison d’un proche disparu peut être une démarche à la fois administrative, financière et personnelle. Le fait d’avoir plusieurs héritiers peut aussi multiplier les communications et les décisions à prendre.
Le courtier immobilier peut apporter une structure au processus de vente. Il peut notamment analyser le marché, proposer une stratégie de prix, coordonner la mise en marché, organiser les visites, présenter les promesses d’achat et faciliter les communications entre les différentes parties.
Il travaille également en collaboration avec les autres professionnels de la succession, notamment le notaire, le comptable ou le fiscaliste lorsque leur expertise est nécessaire.
L’objectif est de permettre aux héritiers de prendre des décisions éclairées et de maximiser les chances de réaliser une transaction efficace dans de bonnes conditions, tout en respectant les particularités propres à la succession.
Prendre le temps de bien préparer la vente
Chaque succession est différente. La présence d’un testament, le nombre d’héritiers, les dettes de la succession, l’état de la propriété, son utilisation antérieure et sa valeur peuvent tous influencer la démarche.
Avant de mettre l’immeuble sur le marché, il est donc préférable de confirmer qui possède l’autorité nécessaire pour vendre, de vérifier la situation juridique avec le notaire, d’évaluer les implications fiscales et d’établir la valeur marchande actuelle de la propriété.
Vous avez reçu une maison, un condo, un chalet ou un immeuble en héritage et vous envisagez de le vendre? Contactez-moi pour discuter de votre situation. Je pourrai vous aider à évaluer la propriété, à préparer une stratégie de mise en marché et à vous accompagner à chaque étape de la transaction en collaboration avec les professionnels de la succession.